叁
讲究“实用”的广州豪宅支撑点
实用城市的豪宅一直在以占有核心资源为首标
未来将会是占有核心资源并升级发力的黄金时代
A 顶级豪宅
B 城市豪宅
C 改善豪宅
爱群荟景湾
汇悦台
天銮
凯旋新世界
合生紫龙府
海怡半岛
时代外滩
雅居乐剑桥郡
雅居乐富春山居
星汇御府
珠光御景一号
新天半山
颐德公馆
尚东君御
中海云麓
星汇云锦
东山新天地
保利天悦
保利云禧
君华天汇
博雅首府
中海花城一号
珠江
白云山
珠江新城
广
州
豪
宅
分
布
图
越秀区
?广州顶级豪宅项目数量有限，集中于珠江南岸，主要分布于珠江新城和老城区
?广州城市豪宅可分为白云山板块、珠江新城板块和珠江两岸板块，基本以区位
和自然景观作为豪宅价格的重要导向
【城市核心资源】广州豪宅价值的三大核心竞争力：城市核心区位（地段）/景观资源配置（江景）/学位教育资源叁
讲究“实用”的广州豪宅支撑点
?区位、景观、品牌和产品是构成顶级豪宅核心必要因素，并叠加长时间沉淀和有效营销策略
汇悦台
? 珠江新城CBD核心
? 极致一线江景与城市景观
? 侨鑫汇悦台豪宅专家
? 顶级大师设计
? 豪华大户型、极致奢华的产品打造
凯旋新世界
? 珠江新城CBD核心
? 一线江景与城市景观
? 新世界地产品牌
? 十年成熟居住氛围
? 广粤生活系列奠定国际物业形象
? 稀货销售策略
爱群荟景湾
? 老城区中轴线
? 一线南向江景
? 奢华大户型，但产品打造一般，因此去化
不理想
广州顶级豪宅
保利天悦
? 一线江景与城市景观
? 城市中心区综合体项目
? 顶级大师设计
? 首家超五星级洲际旗舰店
? 豪华大户型、极致奢华的产品打造
保利云禧
? 白云山优质山景景观
? 围绕中心绿地及会所形成景观轴
? 144-300大户型产品设计
? 一梯一户，私家电梯独立入户
? 顶级高端品质材质打造
佳兆业天御
? 广州中轴线旁，紧邻天河北成熟商圈
? 纯复式产品设计
? 精致园林家顶级精装修
? 邀请国际知名团队联手设计
广州城市豪宅
实用城市的豪宅一直在以占有核心资源为首标
未来不改写城市的豪宅标签，却可创造标签的高度复合型：
核心区位
核心资源
产品极致打造
广州豪宅客户发展历程
反映出广州豪宅客户对豪宅物理属性需求的变迁史
产品的复合性越来越彰显，产品的极致化等
地段豪宅
景观豪宅
产品豪宅
生态豪宅
资源型豪宅
未来
？
早起淘金路和天河北豪宅
二沙岛豪宅群、
滨江豪宅群
星河湾。新大厦。
宏城花园
白云堡、汇景新城、
锦绣香江
珠江新城片区、老城区地
段、教育资源型豪宅
形成时间：亚运会引导的新
城崛起
代表项目：汇悦台、颐德公
馆、天銮、保利云禧等
产品特征：品牌开发商在城
市转移的核心新城打造的高
端产品或占据老城区核心地
段沿江产品---核心地段、
城市级景观资源洋房
产品类型：高层洋房、超高
层洋房、叠墅、公寓等
产品现状：占据广州城市的
核心资源，讲究资源的占有，
居住者的身份圈层融合---
资源型豪宅持续吸引城市最
强购买力群广州豪宅客户演变规律预判
人口裂变导入带来的人资源、价值观资源的转变
视野更加国际化、品味不再繁琐、而是追求底蕴表达
国际化、文明的风范、向上的精神面貌、和谐邻里关系、多样化生活状况
裂变
原居民/新“移民”
注重后代的教育
事业发展更高级，视
野更加开阔的都市人
财富积累实业兴业者
（批发市场老板等）
昨天
今天
（00：00—8：00）
今天
（08：00—20：00）
朴实居住形态
普通的购房居住观念
楼市攀升、改善为主，财富积
累到一定阶段而形成一定圈层
需要在面子上对心理的满足
占有核心资源
的居住观，身
份标签
明天
最大化占有核心资源
褪去财富标签
探索居住的理念
追求更多的感性居
住体验的人群广州豪宅客户演变规律预判
客户选择的顶级不动产的产品属性在当下挑尖，
产品设计理念具有前瞻性，并占据最大化的社会资源
社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。而完成社会资源集中过程的
方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。
社
会
资
源
密
集
化
优越的地理位置（规划及交通）
科技流可应用的建筑材料（前瞻性）
更好的装修、装饰材料 （居住体验）
人均绿化面积增多及高端设计
更完善高级的社会化配套（社交）
更多的物业管理服务 （人身财产）
更多的占地面积 （可控的规划体量）
相
关
的
和
隐
性
的
资
源
规划设计师
建筑设计师
园林景观设计师
广告（项目品质）
策划（项目调性）
营销（社会发声）
产品设计师
未来客户的关注趋势预判
居住理念的更新：关注自身
原产品料来源的详细概况
符合人体工程学
物理属性
趋势预判
工匠所使用的工艺技术
人文/环保/健康/社交/安保
精神属性
趋势预判比肩全国的豪宅产品定位：
分析维度：
中国一线城市顶级豪宅价值规律
中国一线城市顶级豪宅总价规律
中国一线城市顶级豪宅面积规律
中国一线城市顶级豪宅产品打造规律一线城市典型豪宅案例：
深圳案例：深圳湾1号
单价：18万/平方米
上海案例：绿城黄埔湾
单价：15万/平方米
广州案例：侨鑫汇悦台
单价：10万/平方米
深圳全市均价：
55000元/平方米
上海全市均价：
41000元/平方米
广州全市均价：
16000元/平方米市明以鉴品：深圳案例
产品价值VS居住价值打造亮点深圳顶级豪宅产品定位 单价实现15-20万/ ㎡，产品面积跨度较大，总价区间跨
度较大，直接超越市场其他豪宅，接近顶级别墅总价
① 深圳顶级豪宅价值规律：顶级豪宅单价实现15-20万/ ㎡ ，超越郊区别墅价值；
② 深圳顶级豪宅总价规律：总价区间跨度较大，顶级豪宅直接超越市场其他豪宅，接近顶级别墅
总价，景观大户豪宅总价在 4000-2亿左右;
③ 深圳顶级豪宅面积规律：一线江景单位面积在300-1000㎡ 不等，产品面积跨度较大，二线景
观单位面积普遍在200-300㎡
④ 深圳顶级豪宅产品打造规律：一线湖海资源，高端配套，奢华装修，名师设计，滨海综合体.
代表项目
均价（万元/㎡）
总价（万元）
面积（㎡）
户型
深
圳
顶
级
豪
宅
深圳湾一号
20万
4000
209
3房
20万
6600-2亿
330-980
3房、3+1房、4+1房、5+1
房、5+3房
华润悦府
15-18万
3800-6500
249-364
大平层，3房、4房
万科臻湾汇
13.5-15万
3000-9000
250㎡
大平层
310㎡
限量76套大平层
总价区间
3800万起
总价区间
3000万起
总价区间
4000万起深圳顶级豪宅产品定位 深圳顶级豪宅价值多元化，如
一线湖海资源
/高端配套/奢
华装修
/国际名师设计/尊贵物管服务
/滨海综合体价值
代表项目
项目亮点
深
圳
顶
级
豪
宅
深圳湾一号
?海景资源、内湾湖景观，15公里滨海长廊、红树林公园，深港两地景观，城市独特的跨海大桥风景，深圳湾城市景观资源
?滨海综合体，纯粹大户，来佛士酒店，精装修
?T8高区极致臻品，T8A三套房+一开放式书房，享无遮挡一线湖海景观，T8B四套房+一书房定制，双向景观阳台，东南向
270度一线湖海景观，3.8-3.9奢华层高，全明横厅设计
华润悦府
?绝版景观资源：享有深圳湾一线海景，15公里海岸线一览无遗
?全球团队倾力打造，全球时代下的城市范本 ，设计公司：CCDI ，景观设计：AECOM ，室内设计：真工设计 。
采用近30年来国外城市规划研究的热点——城市功能复合（MIXED-USE）的规划方式，让悦府在步行尺度内，都能享受到
运动休闲、购物娱乐、艺术文化等丰富优质的生活内容
?悦府由最初的4栋4单元规划减少为2栋4单元，最大限度地保证楼间距、景观面、园林空间最大化
?沿用幸福里“格子”灵感，材料档次、工艺、细节全面升级，铝板+玻璃+3层中空LOW-E玻璃系统门窗
?国际顶级品牌精装，品质、美感、人性极致统一
万科臻湾汇
?项目配有10万㎡商业，在这里可以享受到高端综合商业配套，且能在周边扩展“生活秀场”。
?爱马仕“上下”首次跨界合作，将在310㎡大平层公寓中限量打造15间书房作品。
?邀请台湾知名室内设计师程绍正韬老师操刀，在这个拥有得天独厚资源的地段，打造“雅宅”，“贵宅”。
?根据自己开车回家、司机接送、步行回家等不同归家动线，在社区大堂和园林景观上进行分区设计，智能门禁系统识别业
主车牌，同时考虑访客流线，让业主的客人也能优雅而至。
?全玻璃幕墙270度观景面，高区深圳湾湾区海景、沙河高尔夫城市绿洲尽收眼底
深
圳
湾
一
号
华
润
悦
府
万
科
臻
汇
湾SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：湾区顶级城市综合体
T2：430㎡38套、980㎡5套、
顶复1700㎡1套
T3：209-
645㎡共21套、
顶复645 ㎡1套
T4：
610㎡共11套；
顶复1200㎡1套
T8：
低区：218-328㎡共39套
高区：328㎡、505㎡、
828㎡共17套
T5
低区：168-312㎡共60套
高区：430-510㎡共56套
顶复：1800㎡1套
T6
低区：128㎡、 231㎡ 、259㎡共21套
高区：301-331㎡共46套
T7：
超高层，由下往上分别为：
写字楼-酒店-服务式公寓-
天际会所
类别
深圳湾1号
发展商
鹏瑞地产
地段
深圳湾滨海热点核心位置
景观
一线无遮湖海双景＋城市景观
配套
外部：后海湾成熟配套
内部：莱佛士酒店、高端商务公寓、深湾会、超甲级地标性
写字楼，顶级奢侈型商业
规划设计
KPF、AECOM国际大师计，海浪元素建筑立面，鱼灯元素梯
田式园林
用材品质
全玻璃幕墙立面，宽幅双Low-E中空夹胶超白玻璃及全进口土
耳其干挂石材，石材打造奢华大堂
户型设计
极致尺度空间，全套房设计，方正户型，得房率较低
精装修
精装修成本约1.5-2万，米勒、嘉格纳、当代、唯宝等国际顶
级一线品牌精装
物管
仲量联行港式团队定制服务，增加物业费价值SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：豪宅地段及景观资源
?毗邻南山豪宅区，区域豪宅价值得到认可
?兼备海景、湖景及城市景观资源，无遮挡
深圳
湾1
号
内湾公园
科技馆
15公里海
滨长廊
深圳体育中心
现代艺术馆
深圳歌剧院
深圳湾口岸
保利文化广场
宝能太古城
海岸城
凯宾斯基酒店
地段景观资源SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：全玻璃幕墙外立面
外立面设计
全玻璃幕墙设计，采用2.4米极限宽幅双层Low-E中空夹胶超白玻璃，安全、透光、隔音隔热 ，360°无边际景观。
外立面风格统一，营造深圳湾艳丽风景线SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：极致舒适户型设计
户型产品设计
户型
（ ㎡ ）
数量
（套） 比例
梯户比
私家
泳池
厨房
工人房
T3-195
14
16%
四梯四户，私
家电梯厅
无
中式
无
T2-430
38
46%
两梯两户，私
家电梯厅
无
中式、西式
吧台
有
T3-440
14
16%
两梯两户，私
家电梯厅
有
中式、西式
有
T4-590
13
16%
一层1户，私
家电梯厅
有
中式、西式
有
T2大平层
-900
5
6%
一层1户
有
中式、西式
有
T2顶层复
式-1700
1
1%
一层1户
有
中式、西式
有
合计
85
100%
——
T3-195
T2-430
T3B-440奇数层
T2B-440偶数层SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：湾区标杆豪宅产品
奢华尺度空间
?城市与海景
?空中泳池
?4米极限层高
?91.7%超高透光率
天际泳池
无敌景观
极限层高
430-1700m2纯大户，
4米层高，采用双层镀
银LOW－E中空三层玻
璃，湾区标杆产品，树
立豪宅新标准SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：奢华尊贵大堂设计
奢华公共空间
【尊贵大堂】华丽装潢、别具特色配合智能系统体现住户尊贵感
?大堂装潢华丽，别具特色；
?各尊座均冠以独特名称，展现不同尊座的
独立地位；
?大堂及专梯均设有智能系统，令与梯直达
住户的尊层，不受外界骚扰；
候梯厅SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：国际顶级名师设计
顶级名师设计
T2 美式豪华
梁志天
特色单位
现代优雅
Kelly Hoppen
T4 建筑印象
HID
T3 当代欧洲
HIDSHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：高贵选材、精致工艺
极致精装修
?全德系精装，融合世界超5星级品牌
主客厅
?Bulthaup橱柜、全套Miele厨房电器、当代龙头、汉斯格雅&唯宝卫浴设施、卡门高级装甲入户门、日立空调……
?欧洲品牌家具，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华雅致、舒适和谐的生活空间
Bulthaup
当代SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：豪宅全屋智能家居
智能操控系统
? ABB智能家居控制系统，给生活带
来无比的便捷
?同步远程操控、全屋湿度自动感应
调节、家居气象站
国际顶尖科技住宅，国际化水平创新配置SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：豪宅顶级安防系统
顶级安防系统
五重安保+紧急避难室，杰出的复合安防，确保住户的人身、财产安全
私人密室
安防系统
24小时监控
?刷卡、指纹、虹膜识别入户，完备社区安防；
?兼具紧急避难及贵重物品陈列功能的“密室”；
?紧急避难室配备钢筋混泥土墙体、防弹玻璃、独立保险柜和钢铁门，配合报警系统、新风系统及通讯信号。SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：仲量联行高品质物管引入
五星物业管理
五星级标准酒店式服务，引进仲量联行高品质物管SHEN ZHEN WAN
深圳湾1号：湾区顶级城市综合体
价值体系（小结）
? 地段景观资源
? 顶级大师设计
? 奢侈户型尺度
? 一线品牌配置
? 智能化及安防
? 尊贵物业服务华润深圳湾·悦府SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：全球时代下的城市范本
类别
华润深圳湾
发展商
华润置地
地段
深圳湾滨海热点核心位置
景观
一线无遮湖海双景＋城市景观
配套
春茧体育馆、约400m高的“春笋”、安达仕酒店、约8万㎡
的创新升级版万象城、约1万㎡集小剧院、美术馆等为一体的
艺术中心、科技馆
规划设计
集全球大师智慧和眼光倾力打造（CCDI、AECOM）
用材品质
参考新加坡Marina Bay及美国哈德逊河畔的高端住宅，摒弃
一切多于的装饰，沿用幸福里“格子”灵感，材料档次、工
艺、细节全面升级，于经典之上再创经典
户型设计
290套，均为250-360平大户型
精装修
国际顶级精装品牌，充分考察、比较不同品牌的特征和产品
使用评价，以确保绝对的品质
物管
专属定制“SMART”悦服务，是幸福里物业管理的2.0版本，
包括致密安保、万象会所、周到礼宾、润家畅想和智慧生活
五大系统模块
春笋
春茧
安达仕酒店及
高端公寓
华润万家总
部大厦
悦府二期
万象汇
悦府一期
科技馆
华润置地迄今为止资源最佳，投入最大，定位最高，业态最丰富标杆性项目。地段景观资源
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
极具景观及地段优势
1.区域：最具价值复合型区域，起点高、景观好，配套全
国际金融湾区规划：
?后海金融总部基地:目前腾讯、百度华南、阿里巴巴云计
算总部、中国航天、中海油等世界500强总部已落户于此。
?超级总部基地双重规划:深圳湾超级总部基地以“深圳湾
云城市”核心理念开发，将建多座400米以上超级综合体。
高新园科技总部基地每平方公里产值超200亿，为深圳贡献
17%的工业产值，未来全球最前沿科技都将在这里诞生。
极致复合景观：
?国际湾区一线海景、15公里滨海长廊、曼哈顿之上的国
际都会唯一滨海公园、璀璨深港双城夜景，一面奢享繁华，
转身便是天堂。
成熟国际化配套：
?立体国际化交通网络，深港无缝连接；文化、医疗、商
业、酒店等高端生活配套一应俱全；
国际湾区一线海景
曼哈顿之上的国际都会唯一滨海公园
15公里滨海长廊
璀璨深港双城夜景综合体价值
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
七大高品质综合体配套
2.综合体规划：真正航母级高端复合业态，提供多功能生活体验
万象汇三区:2.5万M2
4层，29米
六星级酒店:4万M2
酒店式公寓:5万M2
59层，250米
华润总部大厦:20.625 万M2
66层，392.5米
华润万家大厦:5 万M2
28层，145米
美术馆:0.3万M2
1层，7.5米
南区住宅：6万M2
45层，172.24米
万象汇一区:3.5万M2,
4层,25.8米
万象汇二区:2万M2,
4层，25.8米
?万象汇：高端商业中心，万象城“升级版”
?高端住宅“悦府”：深圳未来高尚住宅的代表作品
?春茧：国际级的体育中心 ＆寓教于乐一站式培训主题商业
?艺术中心及科技馆：体验式，文化社交空间、艺术都会聚场
?华润大厦“春笋”：深圳湾地标、500强企业聚集地、纯商务
办公功能
?木棉花酒店：精品酒店、个性时尚、特色餐厅、书吧
?安达仕酒店：凯悦旗下高端奢华系列，个性化艺术设计风格，
私属服务
七大高品质综合体配套设计团队
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
世界最顶级的设计师团队
3.设计团队：集全球大师智慧和眼光倾力打造
从建筑规划设计，景观设计，到幕墙设计，室内设计等，都邀请到世界最顶级的设计师团队，倾力打造，于世界地标建筑水平
之上，汇聚成最用心的超高品质豪宅。
CCDI悉地国际集团副总裁庄葵
AECOM副总裁 David Jung
AECOM副总裁 David Jung
悦府全球团队包括：
1悦府设计公司：CCDI
? CCDI以“智慧、专业、精准、体验”享誉业界
?创立于1994年，是在城市建设和开发领域从事综合体专业
服务的大型工程实践咨询机构
2景观设计：AECOM
?AECOM以简约、现代的景观设计风格著称，同时体现国际
化的设计美感；
?AECOM公司理念是持之以恒的构筑、改善并维护世界各地
的建筑设施，可实现持续发展。
3室内设计：真工设计
?室内设计由东方主义集大成者，真工建筑设计公司总设计
师程绍正韬先生担当；
?其设计崇尚与区域、自然和谐融汇，作品成熟内敛，富有
人性化与现代化设计美感；建筑设计理念
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
建筑与人和谐共处
4.设计理念：天人合一，匠心独运，建筑与人和谐共处
栅栏式的玄关设计
栅栏式玄关的设计在实现分割的功效之外，给
室内呈现出更好的采光及通透性，采用多小窗
的设计实现了人、阳光、景观更加紧密的互动，
触摸材质自然肌理
在材质上，悦府不仅苛刻取材，更追求材质与
空间的和谐交融。对于一部分高品质的木材并
没有被涂上清漆，以确保每一寸木材与室内环
境充分接触，自由呼吸
回归本真的生活作品
高等环境设计的思考已经超越材料与造型的关系，
悦府倡导以“像蚂蚁一样工作，像蝴蝶一样生活”
的生活哲学去处理空间中的每一个细节，并赋予
高度人文关怀，最终形成回归生活本真的作品；
2栋4单元，给生活更多空间
悦府由最初的4栋4单元规划减少为2栋4单元，最大
限度地保证楼间距、景观面、园林空间最大化，并
大大提高了南面采光，创造更开阔的公共空间、更
私密的生活空间。
内敛的财富观，新东方生活主义理念打造三代大宅，寻找现代人失落已久的诗意栖居的人居生活环境；以匠人之心去对待悦
府每个细微之处，其作品已不止是一套房子，一栋建筑，而是一种生活态度。外立面设计
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
创造极致简约线条设计
5.外立面：铝板与玻璃立面材质，极具隽永大气，永不过时的简约质感
外立面沿用幸福里关于“格子”的灵感，并参考摈弃多余的装饰，创造极致简约，但又富有线条感的外立面。但为了让建筑更匹
配现代化的城市气质，以及项目临近滨海易受海风侵袭的情况，但在材料档次、工艺、细节上进行了全面升级。
?为了使景观及外立面更加统一、有韵律，对其中每一
块格子的大小，色彩、材料的搭配精心设计，将系统门
窗除去法定的开窗面积外，尽可能的变成大面积的整
块玻璃，无遮挡地将景观一览无遗。
?选用约3.15m高的大面积铝板，整层一块，
同时采用扣合方式，并采取严苛的品控标准，追求
最极致的简约效果。
?参考了新加坡的Marina Bay及美国哈德逊河畔的高端住宅，抛弃了传统的干挂石材，选用了大块的
铝扣板作为外立面主要材质。特有的防风与耐腐蚀性能，除保持建筑立面恒久如新外，其干挂工
艺，更确保超高层建筑的安全性。
?为了体现项目稳重成熟的气质，在外立面铝板与系统门窗之间设计有2厘米宽的铝制勾边，
以鲜明的颜色在整个立面中展现细节。户型设计
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
城市/海景景观面极致化
6.户型：景观面极致化，设计大尺度客厅开间
1栋一单元/A户型 面积
：约364㎡ 楼层：02-
14、16-50层
餐厅/客厅
阳
台
主卧
景
观
面
电
梯
厅
景观面
工
人
房
?12米开间客厅、“四进式” 设计，极大化14米海景面
户型
建筑面积
户型
套数
A
约364㎡
四房两厅四卫
48
B
约263㎡
三房两厅三卫
48
C
约249㎡
三房两厅三卫
48
D
约322㎡
四房两厅三卫
48
1栋顶复
3
E
约362㎡
四房两厅四卫
47
F
约261㎡
三房两厅三卫
47
2栋顶复
1
合计
290
产品全大尺度设计、多套房、三梯两户，户户看海，带顶级精装精装修价值
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
国际一线品牌精装修
7.精装修：国际化品质+品位
+美感极致统一， 1.5万元/平米装修标准
交楼品牌标准
（1.5万元/平米标准）
入户装甲门
Biffar或Gardesa
衣柜
Molteni&C或Poliform
水龙头、花洒
Dornbracht或GROHE
浴缸
Villerory&Boch
智能坐便器
TOTO或Villerory&Boch
橱柜
Bulthaup或Poggenpohl或Siematic
厨房六件套
Gaggenau或Miele
厨房水龙头
FRANKE或BLANCO
洗衣机、干衣机
Bosch或Miele
热水器
恒热或A.O.史密斯
电梯
KONE
系统门窗
WICONA
悦府B户型客厅效果图
悦府C户型客厅实景图大堂设计
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
11米挑高双层大堂
8.公共大堂：“四进式”礼序设计大堂，营造深厚人文底蕴及尊崇礼遇
①门庭
②信箱阁 ③大堂
④休息区 ⑤侯梯厅 ⑥休息室 ⑦洗手间
休息厅
入户大堂
? 11米挑高双层大堂
? 丰富、人性化的大堂功能空间：包括门厅、信箱间、大堂、休息区、侯梯
厅及洗手间，让大堂成为接待访客、休息放松的舒适空间；
? 东方静谧精神空间，以安静朴质的设计手法，为空间营造更多的东方气派；
以高品质的铺装及精致的配置凸显项目整体的仪式感。从门厅、11m挑高大堂、信箱间、业主专享会客休息区到专属洗手间、候梯厅，
整体空间设计以“四进式”的礼序设计大堂的六大功能，既保证了业主的尊贵体验，又让业主从迈入入户大堂开始即享有和居家
一样的舒适感和私密度；园林价值
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
“
Garden city”园林
9.园林：以“Garden city”
概念，打造现代简约精致园林
?九大功能分区：以“garden city”城
市花园的概念，打造欢迎庭园、绿野草
径、都市趣林、聚会庭园、四季华苑、
艺塑兰庭、对影莲塘、游池区、阅读禅
园等9大功能分区，营造一个舒适、放
松的居住环境；
?景观植物：以“朦胧”为设计原点，
注重植被元素提炼，不同光线效果，打
造一种“朦胧”之美和舒适体验。每一
棵园林的树木都是设计师亲自深入山中
精挑细选，确保是最优美的姿态，保证
园林的整体效果和美感。同时每一棵都
保证全冠移植——只剪掉个别叶子，不
动任何枝干，从工人起苗到运输，维护，
栽种全过程，确保最终呈现出最完美的
姿态。
整个园林划分出9大不同功能分区，并由设计师精心挑选40多种风格不同的花草树木，保证整个园林四季鸟语花香，营造多层次的
景观以及移步换景的效果，随着越靠近住宅，功能空间逐渐从宽敞到紧密，从开放到私密。泛会所价值
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
东方“家”理念设计
10.泛会所：独具人文气质半开放空间设计，打造家的另一种延伸
生态eco
Extend渗透
乙区，水疗，健身
SPA，GYM
525㎡
丙区，儿童乐园
Kindergarten
300㎡
丁区，书
斋
Library
485㎡
会所
1532㎡
甲区，宴会
Party house
430㎡
Extend渗透
每栋楼下架空层，精心打造约2000平米左右泛会所空间，分为4个主题，包括PARTY HOUSE、SPA健身区、儿童乐园区、静谧
书斋区四个部分；
儿童区
PARTY HOUSE
SPA
家和社交是可以水平扩张的，许多正确决策，往往不是在办公室里
决定的，而是在家里。本着东方“家”理念，让客厅和餐厅成为完
全融通的社交空间，变成社交的厨房。服务价值
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
专属定制的物业服务体系
11.社区物业服务： SMART
悦物业，华润平台、高端体系，细节服务
SMART
悦
致密
安保
万象
会所
周到
礼宾
润家
畅享
智慧
生活
SMART悦是华润物业为悦府项目专属定制的物业服务体系，是城市综合体类住宅物管的最高标准，其服务标准达694项，在幸福
里645项服务标准上额外增加了49项，且有61项标准高于幸福里。
五大维度涵盖生活全方面
?华润物业一直追求“只要业主有需求，
就有服务满足”。SMART悦服务项目
有100项服务内容，分别包括致密安保、
万象会所、周到礼宾、润家畅想和智慧
生活五大系统模块。从小区外至户内五
重致密安保，全面考虑衣食住行及健康
管理的周到礼宾服务，结合互联网的智
慧服务，以及通过万象会所、润家畅享
体验华润强大的资源整合能力以及品牌
实力。
六大升级，打造幸福里3.0版本
华润深圳湾“SMART·悦服务”
一、更高安防标准
从小区外到户内五重超高标准安防体系，全面覆盖小区；
二、更高标准设备维护和保养
使用最高品质设备，严格把控质量保证设备高效、安全运营；
三、更高先进科技应用
运用App、Google Glass、无线读卡、紧急预警系统、二维码
物业跟踪等先进科技进行管理；
四、更高人员素质及完善的管理制度
招聘要求高，考核严格，确保物业人员素质；
五、更贴心亲切的服务
不追求极致的利益，让业主享受最贴心的服务，切实解决问题，
让业主居住更舒心；
六：更强大的资源整合能力
整合华润旗下的资源为业主提供最优质的服务；售楼处价值
SHEN ZHEN WAN
华润深圳湾：
艺术展览馆形式营销中心
12.营销中心：去营销化，以艺术馆展示为客户提供悦府生活体验
项目营销中心室内设计与住宅室内设计风格一致，均出自私宅设计大师程绍正韬先生之手，以艺术展览馆形式打造项目营销
中心，在客户参观营销中心的同时，为让客户在其中体会到悦府的生活方式;SHEN ZHEN WAN
价值体系（小结）
?深圳湾顶级景观、资源
?区域高端齐全配套
?全球顶级大师设计
? 综合体的多重业态模式
? 奢侈的户型尺度
? 一线品牌装修
?园林及公共空间极致打造
? 尊贵物业服务引入
华润深圳湾：全球时代下的城市范本深圳湾1号、华润深圳湾
通过以上分析可以看出深圳豪宅特点：
?1、卓越资源与地段：深圳豪宅先天资源方面占据卓越的区域价值并拥有优质景观价值，并通过国际知
名设计师打造，通过建筑形态树立豪宅产品的高端形象，将自然资源与产品进行极致融合；
?2、户型尺度奢华，国际一线精装：户型设计空间尺度大，充分利用项目周边景观资源，通过户型的灵
活排布，最大限度地放大项目对景观资源的利用，邀请国际知名设计师进行设计，并配备国际一线品牌的精
装修标准，同时注重智能化及安防系统；
?3、大堂等公共空间及园林、营销中心、会所设计奢华：豪宅客户能明显感知到项目的品质及艺术感；
?4、注重豪宅的尊贵物管服务：不论是在物业管理方面，还是在后续的营销过程中均提供优质服务；同
时与专业团队合作，满足高端客户群的私享需求。市明以鉴品：上海案例
产品价值VS居住价值打造亮点上海顶级豪宅产品定位 单价高，面积大，顶级豪宅大面积产品总价与郊区别墅
产品总价趋同
① 上海顶级豪宅价值规律：顶级豪宅单价实现13-15万/平，直逼顶级别墅，超越城市豪宅价值；
② 上海顶级豪宅总价规律：顶级豪宅大面积产品总价与郊区别墅产品总价趋同，在3000-9000万；
③ 上海顶级豪宅面积规律：两端化发展，基本在300-400平，极致产品500-700平；
④ 上海顶级豪宅产品打造规律：绝版地带，高端配套，奢华装修，艺术品打造，私人定制。
代表项目
均价（万元/㎡）
总价（万元）
面积（㎡）
户型
上
海
顶
级
豪
宅
上海天玺
14-15万
4000以上
270-400
3房、4房
598-698
特色花园单位和可私享泳池的
限量顶层复式单位四房、五房
绿城黄埔湾
奢装，15万
3500-5000
235-320
235㎡4房、264㎡5房，320
㎡5房
保利 one56
13.5-15万
3000-9000
255-369
顶级精装大平层，3房、4房
611
顶级精装大平层（3+2房）
总价区间
3500万起
总价区间
3000万起
总价区间
4000万以上上海顶级豪宅产品定位 核心区位、绝版地带、高端配套、奢华装修、艺术品空
间打造、私人定制是上海顶级豪宅核心亮点
代表项目
项目亮点
广
州
顶
级
豪
宅
上海天玺
繁华都心的典藏级珍品：
?命名概念和灵感来自于世界钻石之王Cullinan，寓意精心构筑的‘上海天玺’犹如璀璨钻石，于上海极致核心地段绽放耀目
之光，为追崇都会风尚生活的精英提供理想之选；仅有珍稀64套单位。
?22米挑高大堂，建筑内在空间则将功能与形式巧妙结合，从公共部位至每户室内，均细心雕琢，用材亦配以精选优质品牌。
?全方位视野，景致优美南北视线通透无阻，住户可尽览市中心绝佳全景
?建筑设计采用现代简约风格，外立面为玻璃幕墙和铝合金结构相结合，无论日夜，均在天幕下闪现着独特的风尚气质
?地段繁华，开辟直面襄阳公园的“空中花园”，坐拥优美写意的开阔景致，绿植及水景与周边道路百年梧桐相映成趣。
?坐拥的天独厚的高端配套。
绿城黄埔湾
?1.5万㎡外滩中央园林，100米纵深无遮挡，360度环阅观景，3000㎡静谧内湖尽览左右。
?采用大气典雅的法式宫殿色彩，精雕细刻，融入华丽考究、纷繁精细的洛可可元素，御制宫殿级奢华
?媲美五星级酒店的豪华主卧套房，约10㎡的阔绰主卫，由设计师特别定制，采用古典风情的双台盆设计，全球一线品牌，诠
释当代豪宅的生活美学
?魔鬼细节：入户门厅名师手工苏秀，卫生间墙面纯天然云母贝壳，客厅泰国原装进口真丝包面，卧室地板“人”字形拼花工
艺，完美视觉呈现
?华尔道夫总统套房级定制，248㎡/256㎡Knight骑士系列，270度全景采光极致四房，中国最好豪宅户型
保利 one56
?空间色彩的设计，打造个性鲜明的四色套房，赋予四套户型不同的主题和性格，选用暖黑和暖白，搭配桌椅点缀，使江景和
室内融为一体，选材上回归材质本色的自然，铸就项目艺术品及的视觉享受。
上
海
天
玺
绿
城
黄
埔
湾
保
利
o
n
e
5
6SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：上海外滩顶级公寓豪宅
类别
绿城黄浦湾
发展商
绿城
地段
上海外滩黄浦滨江
景观
一线无遮江/湖景＋城市景观
配套
总建面26万平米，吉安里：5400㎡会员制海派人文会所
1.5万方外滩中央公园，3000平内湖
规划设计
美国JWDA建筑设计、美国HOK规划、美国BLD室内设计、
澳大利亚DAHD景观设计
用材品质
礼聘华尔道夫设计团队-美国HBA御制，采用大气典雅的法式
宫殿色彩、“水晶宫”平层官邸、总统套房的奢适私人官邸
户型设计
三梯二户，7栋571户18－30层的高层公寓，主力面积是
235-600平米大平层
精装修
绿城倾力联袂全球酒店设计巨擘HBA，以世界五星级酒店规
格，打造奢华装修，并采用国际一线品牌
物管
高丽国际物业
上海外滩最大尺度顶级豪宅，中国第一豪宅门槛之作，匠心集聚，百年外滩唯此一寓！
5#（二期）
235 ㎡34套
267-268 ㎡28套
6#（二期）
267-268 ㎡28
套
1#、2#（1期）
4#（四期）
235-264 ㎡3#（四期）
235-268 ㎡
7#（三期）
192㎡、248-
256 ㎡ 、440 ㎡地段景观资源
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
上海南外滩一线滨江宝地
1.区域：上海南外滩最大的滨江宝地之一，城市时尚云集
城市时尚云集：
?外滩三号、外滩十八号等世界名品集萃；华尔道夫、半岛酒店、和平饭店
等酒店林立；外滩游艇会、罗斯福公馆等高端会所汇聚，为上海塔尖圈层
构筑国际一线名宅的生活氛围。随着“外滩一体化”的强力推进，项目周
边配套资源将会进一步丰富、完善，全面满足高端名流生活一切想象可能。
上海外滩一线滨江地段：
?绿城黄浦湾位于上海外滩一线滨海地段。黄浦湾北距外滩万国
建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，西北侧则与著名的豫
园相邻。是承接历史和未来、展示中西方文化融合的上海中心城
的核心区域。地区辐射的两公里范围内包括南京路、淮海路、陆
家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外
滩最大的滨江宝地之一。
【内观园景】
【外瞰盛景】外立面设计
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
顶级钻石立面设计
2.外立面：蓝色的天幕设计，
光与水，空中拥揽入室
?外立面设计采用了蓝色的天幕设计，在绿城产品系中，只有景观资
源非常好的地段才会使用。第一，它的使用成本非常高，是石材的两
倍。第二，采光面和景观面非常好，无论从哪个房间哪块窗户看出去，
都能享受外滩一江两岸的景色，也可以享受精致的园林美景。户型设计
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
豪华生活空间尺度
3.楼王单位户型设计
440㎡King系列三
个卧室采用全套房
设计,客厅面宽达到
10米，面积约70㎡
奢阔尺度
248㎡系列约60方宏
阔会客厅，270°三面
采光， 3.3米层高，
近7米面宽
192㎡系列大面积落
地窗，约10㎡的阔绰
主卫，采用中国古典
风情的双台盆设计室内设计
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
国际名师室内设计
3.户型室内设计
192㎡Kudos望族系列
礼聘华尔道夫设计团队-美国HBA御制，采用大气典
雅的法式宫殿色彩，精雕细刻，融入华丽考究、纷繁
精细的洛可可元素，彰显主人高贵身份。
248/256㎡华尔道夫总统套房
绿城倾力联袂全球酒店设计巨擘HBA，以世
界五星级酒店规格，精工雕琢洛可可法式奢
适官邸，成就外滩醉美豪宅的气魄。
440㎡King国王系列样板
采用香港陈文栋风格御制奢装，外滩唯一中国楼
王大宅，将新古典Art Deco的硬朗与柔润，完美
融入，赋予King国王样板前所未见的享受。细节设计
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
多出精心细节设计
3.户型室内细节
苏绣画作：门厅入目即为一幅名画
《喜上眉梢》，由国家非物质文化遗产
传承人历时三个月纯手工绘制，堪称
“喜气迎门”的绝佳仪式。
定制油画：客厅的两幅油画，是为绿
城·黄浦湾楼王私家定制的艺术臻品。油画由
苏州国画院大师，结合西方油画和中国国画
的绘制技巧，历时三个月精心打造而成。
真丝包面：巡遍多个国
家，甄选进口真丝包面，打
造整体墙面，成就细腻高贵
的生活领域。
人字拼花：卧室地面，采用
别与常规的“人”字形拼花工艺，
极其费时、费工，只为追求完美
的视觉呈现。名师团队
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
上海外滩豪宅匠心之作
4.名师团队设计
?室内设计：延续经典法式风格，由外滩华尔道夫酒店御用设
计团队，美国HBA倾力定制，将一座华丽考究、纷繁精细的人居
美学殿堂呈献外滩。在原有基础上进行了高端配置，包括厨具洁
具品牌全线升级。
?景观方面：前期整体园林景观规划方面，聘请了原澳大利亚
普利斯设计集团董事，台湾的黄国斌亲自主笔，目前他还在负责
对二三期景观的提升；
?植物设计及营造方面：聘请中国上海园林泰斗级专家刘坤良，
他历任上海植物园引种负责人，辰山植物园专家顾问，两位大师
共同打造“世界新一代城市核心区豪宅的生态绿洲花园”。精装修
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
国际一线品牌装修
5.精装修：德国一线品牌五金等装修设计
源于华尔道夫酒店中央空调出
风口的设计，功能上更具美观
顶级五金：开合之间的极致触感
龙头界“劳斯莱斯”德国DORN BRACHT
典雅气质源于数百年欧洲皇室专用沉淀智能化
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
八大智能高端科技系统
6.智能化：八大智能系统，营造智能舒适的居家环境
来自法国顶级智能家居品牌lewin
世界第一大智能门锁品牌美国Yale
绿城·黄浦湾新一期智能化全线提升，包括智能门禁、对讲数字网络系统、智能家居系统等八大智能系统。以世界
高端科技智慧，营造智能舒适的居家环境。
?智能门禁：门禁通道增加人脸识别系统，更为安全。通过
刷卡、密码、指纹开门，方便快捷。业主足不出户，也能轻松
了解访客信息。
?可视对讲：由三期的对讲模拟系统提升到对讲数字网络系
统，与户内智能家居集成，在手机上即可以远程接听对讲信息。
?全宅智能： 将原有的空调、地暖、新风集成为触摸面板，
功能强大，同时可以在手机或ipad端进行控制。
?智能灯光：通过玄关面板或手机一键开关户内所有灯光，
每个空间都可设置不同情景模式。
?智能音乐：全宅音乐，一键智听，业主可以通过app随时
享受手机中的音乐。同时，系统还能语音播报户内各项环境监
测数值。
?停车场管理： 增加车牌识别功能，增加远程访客预约功
能，并预留10%的充电车位。
?智能信报：智能信报箱与户内智能家居系统集成，信件投
入信报箱时，可以让业主第一时间通过手机短信获知。
?综合布线：园区WIFI、户内WIFI全覆盖。大堂设计
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
上海外滩豪宅匠心之作
7.大堂设计：私享五星级酒店式回家仪礼
6.6米挑高入户大堂，专享私人会客厅,尊贵奢华星级大堂，彰显非凡气质车库设计
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
豪宅顶级奢华车库设计
8.创新车库：黄浦湾的顶级车库，每天都在上演永不落幕的豪车展。
地下车库被称为全中国最好的地下车库，车位比例为1:2。在车库入口有远红外感应道闸，能在一定范围内感应并且自动
开启，上方还有显示车库内部剩余车位数量的电子显示屏，这在豪宅，包括很多五星级酒店都是非常少见的。另外在进
来的坡道上做了缓冲处理，即使是跑车，也不会对车的底盘造成伤害。行车道都是加宽加大的，车库层高4.5米，整体灯
带特殊处理，全部打开状态，非常通透明亮。墙柱欧式风格造型，采用特殊木饰面材料，有着防潮防腐的功能。
?转角设特殊保护，廊柱与灯饰打造艺术视觉，挑高地下车库垂直尺度
?双层地下车库，双入户大堂设计，匹配非凡身份园林设计
SHANG HAI CASE
绿城黄埔湾：
人与自然和谐之城市公园
9.中央公园园林：名师设计
+名贵树种+面积最大化设计
?园林景观：园林景观一共4.5万方，目前售楼处到7号楼呈
现的是1.5万方外滩中央公园，相当于22个网球场面积。
?绿城非常专注于景观的营造，在小区打造人与自然和谐相
处的城市公园，所有树木均属全冠移植，园区有很多名贵树
种，如紫薇、瓜子黄杨等。树龄最小的有20岁，大一些有50
岁，80岁的也有，最老的也已经150岁了。SHANG HAI CASE
价值体系（小结）
?上海南外滩一线滨江宝地
?区域高端齐全配套
?顶级大师团队设计
? 奢侈户型尺度及室内设计
? 一线品牌装修
?八大智能高端科技系统
?园林及公共空间极致打造
?创新豪华车库设计
绿城黄埔湾：上海外滩顶级公寓豪宅SHANG HAI CASE
上海天玺：上海商业地标内豪宅匠心之作
上海环贸广场ICC：坐落于浦西淮海中路最繁盛的商业区，整
个项目楼面总面积逾26万平方米（280万平方呎），包括两
座顶级办公楼、大型商场及豪华住宅。
“上海天玺Shanghai Cullinan”是地标商业巨舰上海环贸
广场ICC的住宅部分，为追崇都会风尚生活的精英缔造惬意的
理想居所，两栋时尚气派的塔楼，双层落地玻璃窗体和铝合
ICC上海环贸
金结构相结合的外立面，在天幕下闪现着独特的风尚气质。
广场
上海天玺：专注极致 | 独具匠心地段景观资源
SHANG HAI CASE
上海天玺：
上海无可复制的顶级地段
1.区域：上海淮海路商业圈内，高端配套成就风尚生活
无可复制的顶级地段：
? 项目所在的淮海路商业圈中则点缀着富于历史色彩的人文景
观、多国领馆、雅致建筑，平添了闹中取静的高雅格调与独特的
时代风貌。
?项目连接1号线，10号线和即将开通的12号线，实现轨交零换
乘，加之周边桥隧，可轻松往返浦东浦西以及浦东机场和虹桥交
通枢纽。
高端配套成就风尚生活
? 作为地标商业巨舰上海环贸广场ICC的住宅部分，紧密相邻的
超大型高尚商场iapm自2013年8月分段开业以来已成为城中热
点，汇聚世界级高尚品牌、餐饮、IMAX影院，并拥有上海最大
营业面积citysuper超市，堪称潮流典范。
【城市景观资源】
【襄阳公园景观资源】外立面设计
SHANG HAI CASE
上海天玺：
现代简约时尚外立面
2.外立面：双层落地玻璃窗体和铝合金结构相结合的外立面，在天幕下闪现着独特气质户型设计
SHANG HAI CASE
上海天玺：
现代简约时尚外立面
2.户型设计：
上海天玺一共64套：总价4000万起
?西边套叫日钻一共32套：
310平4房2厅3卫
270平4房2厅3卫
400平4房2厅4卫
598平4房3厅5卫
698平5房3厅6卫
?东边套叫天钻一共32套：
特殊户型一共7套，
4套是底楼400平，带100平花园
3套顶楼：2套598平复式带泳池露台
1套698平复式带泳池露台
【日钻户型】
【天钻室内泳池及露台】户型设计
SHANG HAI CASE
上海天玺：
专注极致 | 独具匠心
3.室内设计：建筑从外到内每个细节都精雕细琢
“Cullinan”是世界钻石之王，寓意精心构筑的“上海天玺”犹如璀璨钻石，极致淬炼，建筑从外到内每个细节
都精雕细琢，追求完美的坚持及专注，充份体现"匠人之心"。
以淡湖水蓝色和古铜色为主调，打造纽约摩登时尚的曼哈顿式生
活情境,除以土耳其天然石材搭配意大利木地板, 更以丹麦设计师
创作的艺术画布，画龙点睛，营造出奢华而独一无二生活体验
宽广的客厅与露台相连，采用多瑙河云石为地台，设计师以有云石拼花的火炉墙身及通
花的金属屏风作点缀，并搭配灰色调的沙发、同色系的淡湖水蓝色, 金啡, 灰绿的混色地
毯和以花蕊设计的天花吊灯，让整个空间平静舒适又在每个细节中流露出高尚品味会所设计
SHANG HAI CASE
上海天玺：
迎客大堂挑高达
22米
4.大堂设计：大堂挑高
22米，大堂中的巨型定制水晶灯，营造无与伦比的奢华感
从环贸广场ICC地库更可以直通上
海天玺的车库入口大堂，让所有住
户享受下车即尊贵的体验会所设计
SHANG HAI CASE
上海天玺：
空间及视觉比例无缝配合
5.会所打造：材质及细部精致洗练，室内室外景观交融的会所空间
空中会所在7楼：
有室内外泳池各一个仅给64户住户使用，
不对外，单体单户，得房率75%。SHANG HAI CASE
价值体系（小结）
?上海无可复制的顶级地段
?区域高端配套完善
?现代简约时尚外立面
?带泳池露台的奢华户型
?专注极致，独具匠心室内设计
?迎客大堂挑高达22米
?室内室外景观交融的会所空间
上海天玺：上海商业地标内豪宅匠心之作绿城黄埔湾、上海天玺
通过以上分析可以看出上海豪宅特点：
?1、卓越资源与地段：上海豪宅享有城市最优质的区位、景观、交通资源，提供无法复刻的资源为住户私享，
强化资源及地段的不可替代性；
?2、完善顶级的配套支持：顶级豪宅产品大多依托核心地段或者自身综合体资源，为住户提供会所、餐饮、
娱乐等配套服务；
?3、建筑设计及户型尺度奢华：邀请国际知名设计师进行设计，户型设计空间尺度大，建筑与艺术的相融合，
专注于产品的用材及设计细节打造，同时配备一线国际装修标准及智能化等；
?4、大堂、车库等公共空间及园林、营销中心设计奢华：豪宅客户能明显感知到项目的品质及艺术感。市明以鉴品：广州案例
产品价值VS居住价值打造亮点广州顶级豪宅产品定位
市场相对初级，产品面积大，总价跨度大，江景溢价高
① 广州顶级豪宅价值规律：市场相对初级，资源溢价明显，江景豪宅可以突破市场，实现7-15万/㎡；
② 广州顶级豪宅总价规律：由于产品面积较大，总价区间跨度较大，景观大户豪宅总价2000万起；
③ 广州顶级豪宅面积规律：产品面积跨度大，顶层复式与大户豪宅于一体，但整体体现在景观高区以
大户豪宅为主，400-1500 ㎡不等；
① 广州顶级豪宅产品打造规律：规划巧妙，江景资源，奢华装修，名师打造，私人定制，总统套房设计
代表项目
均价（万元/㎡）
总价（万元）
面积（㎡）
户型
广
州
顶
级
豪
宅
保利天悦曦园
6-7万
5000以上
760㎡
1层1户
天銮
5-7万
1000-2000
220-270
3房、4房
7-9万
3200-7500
460-820
豪华5房（带泳池）
13.5万
8000-1亿
600-800㎡
6-7房，顶层复式户型
（天籁行宫）
侨鑫汇悦台
精装售价为10万元/平起
2500-4500
235-435
大平层单位，3梯2户设计（
两个客梯一个工人梯）
精装均价为15万元/平
一套总价1亿起
435-1538
3至5复式单位
总价区间
1000万起
总价区间
2500万起
总价区间
5000万以上广州顶级豪宅产品定位 区位、江景资源、品牌、奢华装修、私人定制和产品
是广州顶级豪宅核心亮点
代表项目
项目亮点
广州
顶级
豪宅
保利天悦曦园
市区稀缺大平层 【曦园】设计独特
?景观资源最大化 ，360度全景观设计：餐厅、客厅、主卧连成一线，全长100米270度弧面江景，长达12.47公里的
最长江面，从屋内落地窗绵延至窗外，整体景观连城一片，每一个景都是房子的延伸，辽阔江流如在脚底奔腾。
?拥有广州唯一的横向面江的户内泳池，一线江景，无遮挡，无论四季更迭天气变幻，皆可与珠江美景同游。
?设计了定制的按摩浴缸，浴缸参考度假酒店的设计理念，通过下沉式的设计，使景观最大化的利用，躺于浴缸中便可
完全体验广州中轴璀璨江景，让城市独一无二的天际线成为窗前的装饰，同时方圆500米没有人能窥视到浴室，保证了
居住者绝对的私隐空间
天銮
?装修用材上将提供一系列世界一线名牌的石材、洁具、厨具、电器、部分家装等，给尊贵住户以最豪华的居住体验
?项目在规划设计上结合南临江畔，享有一线江景的特点，7栋公馆楼呈点式布局，皆面江而建，给到每栋楼最大的观
景面之余，又独立分开，保证私密性。
侨鑫汇悦台
?从东往西布置了六栋38-40层的超高层塔楼，各栋塔楼错开，构成一“皇冠”形状，既有尊贵之意，也保证视野和景
观互不干扰
?顺应豪宅买家的需求，私人定制是项目的一大特色，由国际知名设计师Calland Lee、Yabu Pushelberg 李玮珉和
Juliet Eardley操刀，设计风格各异
?带玻璃外墙的纯住宅社区，类似于酒店的落客系统
?下沉式园林、无商业
保
利
天
悦
曦
园
广
州
天
銮
侨
鑫
汇
悦
台汇无界 悅无限
广州珠江新城CBD一线江景顶级地标豪宅HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：广州最顶级的江景豪宅项目
类别
侨鑫·汇悦台
发展商
侨鑫房地产开发有限公司
地段
广州珠江新城城市新中轴线上的CBD区域
景观
户户尽览270度珠江阔景+城市景观
配套
在外：坐拥珠江新城20年成熟配套
在内：在负一层，设有豪华会所；塔楼A和E在31层处
（约114米）设有空中大堂和空中泳池；项目在西北角
社区中心首层引入私人银行；配备国际顶尖幼儿园
规划设计
项目规划和建筑由美国RTKL公司担纲设计；景观由全球
设计业界先驱之一的美国SWA公司精心打造，别致的下
沉式园林；室内携手美国Yabu Pushelberg设计公司，
由国际顶级设计大师Yabu先生操刀设计
用材品质
全玻璃幕墙立面，采用不同的外墙材料进行视线引导，
背立面采用特殊玻璃
户型设计
面积最小为232㎡，最大为1538㎡，既有大平层单位，
也有复式单位，极致纯江景设计，户户望江
精装修
国际顶级一线品牌豪装
物管
尚满物业?广州珠江新城城市新中轴线上的CBD区，珠
江新城区域内最后的江景豪宅项目
?区域豪宅价值得到认可
?兼备江景及城市景观资源，270度无遮挡
地段景观资源
侨鑫·汇
悦台
凯旋新世
界·广粤尊
府
珠江公园
猎德地铁站
潭村地铁站
珠江颐德
公馆
新城海滨花园
珠江新城
海滨花园
南国实验幼儿园
珠江
南国花园
HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：豪宅地段及景观资源规划设计亮点
在细节上，汇悦台格外注重安全与隐私，举个例子，在业主回家体
验上，汇悦台考虑了三种情景，并以此进行规划设计。
● 司机开车回家：大堂采用11米酒店式落客系统，出入感受被尊崇、
被欢迎；
● 自己开车回家：车库采用与大堂同样设计，确保停车后的舒适度，
同时车位私密；
● 步行回家：高低错落的园林，既保护隐私，又增加回家路上的情趣。
三种回家方式 情景设计：
专用客户下客平台、专用服务车
道，以人为本的规划设计理念，
每个细节彰显国际人居理念。
酒店式落客大堂：
HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：设计亮点HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：设计亮点
规划设计亮点
避难层：将避难层转化为泛会所展示空间HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：豪宅外立面设计
外立面设计
全玻璃幕墙设计，精选LOW-E玻璃悉心打造，背面少量石材，视野开阔，采光充足，大气美观，环保节能，
增添项目的神秘感；270度江景无遮挡。
广州首座全玻璃幕墙住宅项目HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：产品打造
产品设计亮点
代表项目
均价（万元/㎡）
总价（万
元）
面积（
㎡）
户型
侨鑫汇悦
台
豪装售价为10万
元/平起
2500-
4500
235-
435
大平层单位，3梯2
户设计（两个客梯
一个工人梯）
豪装均价为15-18
万元/平
一套总价1
亿起
435-
1538
3至5复式单位
稀缺600平方米以上大宅单位
推出的新作以IMAX江景为主打,最宽的江景宽度可达26米。产品为全市范围
内稀缺的643-1500平方米的大宅单位,全部高度都在100米以上,视野和景观
更是堪称无敌,并且仅有稀缺的16套,每套售价均过亿元，堪称顶豪中的顶豪。
作为广州最顶级的豪宅项目,户型从230-1538平方米,最低售价门槛为2500
万元,既有平层亦有复式；
社区引入私人银行，为业主提供全球化财富管理服务
? 项目在西北角社区中心首层引入私人银行，内部提供了全球化
专业化的财富管理服务和优质高效的便利服务，为业主实现财
富的长期增值与时代传承。一位贴身的私人银行经理（PB）+
一位经验独到的私人银行投资顾问（IC）+ 一位私人银行家助
理（PBO），提供专业化、个性化的金融资产管理服务。
? 私人银行高度注重业主的隐私和财产安全，银行内部设有很多
机关，业主有自己专属的保险柜HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：产品打造
奢华尺度空间
?空中泳池
?11米大堂极限层
?12米开间
?270度无死角景观
235-630平层单位，
630-1500复式单位，
首层大堂挑高达11米。
首层架空11米，复式
挑高7米，大平层层高
3.4-3.5米，两梯三户，
专属服务电梯，双开
门电梯，独立电梯厅。
每户平均配置2-3个车
位。 270度景观视野，
为住户提供一种全新、
震撼力的空间感受。
12米开间尺度展示
全玻璃幕墙，极致视野
复式挑高7米
270度无死角江景HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：豪宅室内装修
极致豪装+私人定制
?高贵选材、精致工艺，顶级品牌豪装，融合世界超5星级品牌
? 瑞士劳芬顶级卫浴具 、当代洗手盆水龙头 、汉斯格雅浴缸水龙头 、雅生奥奇拉花洒 、吉博力豪华智能座厕 、唯
宝按摩浴缸 、GAGGENAU德国世界顶级专业厨房电器品、德国品牌blanco水槽 、快思聪智能家居系统 、三菱中央
空调 、晾霸紫外线晾衣架
私人订制成侨鑫汇悦台一大特色
?名师设计，汇悦台邀请Juliet Eardley、Yabu Pushelberg、Calland
Lee、李玮珉等国际顶尖大师，为业主奉上私人定制的装修服务
? 室内的材质、家居、艺术品、灯光等等,做到完美并汇集, 文化也是豪
宅的精神内涵；汇悦台的设计,就体现了东方和西方文化的交流。HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：配套设计
奢华公共配套
【叠景流水 私家Club： 】园林打造方面，项目拥有南中国唯一叠景流水园林、唯一溶洞园景，以及珠
江新城唯一超6000平米星级私家Club。
复刻美国的羚羊谷溶洞
6000平方米星级私家CLUB
叠景流水园林
其中星级私家Club，在
10年之前，就规划了全能
健身房、室内标准篮球场、
室内外恒温泳池、养身中
心；再加上雪茄室、酒窖
等礼仪平台，构成项目健
康和礼乐系统。及
HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：家庭自动化
智能操控系统
源自美国的快思聪顶级智能家居系统，让智能家居系统成为皇冠上的其中一颗明珠
智能家居与苹果-
科技与时尚的结合
音视频操控系统-不
再需要遥控器
定制的个性操作界
面-尊贵的表现
自动场景转换
智能灯光系统-光是生命的节奏
灯光场景控制
节能与舒适的平衡-
超五星级的享受
智能窗帘系统-
自动化提供生活品味
背景音乐系统-时刻享受HIFI级音乐
? ipad、iphone及远程控制
? 使用界面设计介绍
? 音视频控制（样板房）
? 灯光
? 空调
? 窗帘
? 背景音乐HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：安保+物管服务
安保、物管团队
先进的智能安防设备、精良的保安团队，享受顶级的家族世袭管理服务HUI YUE TAI
侨鑫·汇悦台：广州最顶级的江景豪宅项目
价值体系（小结）
? 地段景观资源
? 规划设计亮点
? 建筑特色
? 顶级大师设计
? 奢侈户型尺度
? 一线品牌装修
? 私人定制
? 智能化、安防及物管天銮行宫
珠江河畔与梅心沙交相辉映TIAN LUAN
天銮行宫：
拥有大型综合体配套及一线江景资源
的城市顶级豪宅
类别
天銮行宫
发展商
富力地产,合景泰富地产,香港新鸿基地产
地段
其地处珠江新城中轴，正望海心沙
景观
一线江景+城市景观
配套
综合体配套、广州最大的IMAX影院百丽宫，广州K11艺
术性购物中心也将开业；会所：游泳池、健身、餐饮
规划设计
住宅区由7栋29~49层高的高层及超高层楼宇组成，呈点
式布局，皆面江而建 ；提供游泳、健身、餐饮等多功能
的豪华住客会所
用材品质
6000元/平方米 装修标准
户型设计
主力户型面积从220㎡到270㎡的三房、四房，另有460
㎡～820㎡的豪华五房（带泳池）、顶层复式户型
精装修
装修用材上将提供一系列世界一线名牌的石材、洁具、
厨具、电器、部分家装等
物管
香港启胜物业管理有限公司
?“天銮”西接珠江新城C BD中轴线，南临珠江、海心沙，其单位
能望广州新中轴线七大地标和一线江景，
?项目在规划设计上结合南临江畔，享有一线江景的特点，7栋公馆
楼呈点式布局，皆面江而建，给到每栋楼最大的观景面之余，又独
立分开，保证私密性。TIAN LUAN
天銮行宫：华南地区标志性豪华府邸
?“天銮”西接珠江新城C BD中轴线，南临珠
江、海心沙，其单位能望广州新中轴线七大地
标和一线江景
?最璀璨的城市观景台，全城仰望的价值制高点
南雅中和
天銮
花城大道地铁站
梅心沙地铁站
大剧院铁站
猎德地铁站
中海花城湾
嘉裕公馆
天河中学花
城校区
地段景观资源TIAN LUAN
天銮行宫：三强巨擎，品牌创世
品牌价值
合景泰富地产、新鸿基地产、富力地产，三大巨擎创世纪聚首，首次强强联
合，倾己所长，共襄盛举TIAN LUAN
天銮行宫：国际大师级设计团队联袂打造
名师设计
国际大师级设计团队联袂打造，超越豪宅的奢华标准
国际顶级开发设计大师联袂打造，
超越珠江新城目前所有物业
建筑设计：香港许李严建筑设计公司
装修设计：
香港梁志天设计有限公司
力高设计有限公司
吕元祥建筑事务所（国际）有限公司
园林设计：Bennitt Design
大型购物商场设计：美国Callison LLC
豪华世界酒店设计：美国WATGTIAN LUAN
天銮行宫：豪宅产品设计亮点
规划设计亮点
代表
项目
均价（万元
/㎡）
总价（万元）
面积（㎡）
户型
天銮
5-7万
1000-2000
220-270
3房、4房
7-9万
3200-7500
460-820
豪华5房（带泳池）
13.5万
8000-1亿
600-800㎡
6-7房，顶层复式户型
（天籁行宫）
?公馆主力户型面积从220㎡到270㎡的三房、四房，另
有460㎡～820㎡的豪华五房（带泳池）、顶层复式“天
籁行宫”户型。
?一层一户，三面单边，户户东南向直面珠江，且每户拥
有6.8米高的私家泳池。
5室3厅5卫1厨
高层488㎡户型带
双层通高泳池
4室2厅3卫1厨
低楼层一梯两户户型TIAN LUAN
天銮行宫：精装所用材料，达劳斯莱斯级别
奢华装修
装修用材上将提供一系列世界一线名牌的石材、洁具、厨具、电器、部分家
装等，给尊贵住户以最豪华的居住体验
低调奢华
设计给人感觉非常的内敛尊贵，整体华
贵而不张扬，能够很好的显示出整个风
格的独特，更能够彰显出主人的生活作
风，以及性格习惯，跟自己居住的环境
气场相同的生活也是非常美妙的。TIAN LUAN
天銮行宫：配置普慧新风系统
产品设计
继中国第一豪宅--广州大一山庄 之后的又一顶级豪宅新风项目
配置了全球最薄型的转轮式热回收新风系统。该系统有效去除
室外空气中携带的微粒（PM2.5）,让室外的新鲜空气经过有效
过滤后通过管道引入室内，同时将室内的污浊空气排至室外，
使室内空气能合理的置换对流，满足住户对新鲜空气的需求。侨鑫·汇悦台、天銮行宫
通过以上分析可以看出广州豪宅特点：
?1、珠江资源与地段：一线江景资源、珠江新城CBD中轴区域，强调项目所处珠江新城CBD地段和江景资源；
?2、规划设计合理、舒适：最大限度满足舒适及享受性，点式布置，面江而建，规划布局体现项目气质；
?3、完善顶级的配套和服务支持：顶级豪宅产品地段周边和项目自身打造配套，为住户提供会所、餐饮、休闲
娱乐、教育等配套服务，同时，优质的服务体现主人身份的尊贵；
?4、建筑设计及户型尺度奢华：邀请国际知名设计师进行设计，专注于产品设计和装修，横厅设计，大尺度，
主佣分离，专梯入户，同时配备一线国际装修标准及智能化等；
?5、大堂、营销中心等公共空间及园林设计奢华：尺度大，装修奢华，让客户感受到项目的顶豪价值。广州豪宅的的供应计划量：
广州市豪宅计划供应主要集中在三房、四房和五房
161
500
1205
786
1001
607
86
273
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1
2
3
4
5
6及以上
复
其他
广州豪宅各户型计划供应总量
资料来源：阳光家缘
案例选取标准：
– 高层产品（不含别/叠墅）
– 价格较高
– 符合城市顶级豪宅定位
– 业界比较认可，具典型性
?侨鑫汇悦台
?天銮
?凯旋新世界
?珠江颐德公馆
?尚东君御
?保利天悦
?保利云禧
?星汇御府
?金地天河公馆
?峻林
按照一定标准选取10个研究样本三房计划供应集中在150-220㎡、四房210-490 ㎡ 、
五房550-750 ㎡
广州豪宅供应面积段细分研究
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
广州豪宅三房计划供应总量图
计划供应
资料来源：阳光家缘
?三房计划供应集中150-
180和180-220㎡
?四房计划供应集中在
210-240㎡ 、 310-340
㎡ 和450-490 ㎡
?五房计划供应集中550-
650㎡ 、680-750㎡深圳顶级豪宅、上海顶级豪宅 VS 广州顶级豪宅
深圳、上海顶级豪宅产品规律总结：
1.单价规律：
一线城市顶级豪宅直接看齐顶级别墅，一线水景豪宅实现价
值在15万/ ㎡以上；
2.总价规律：
一线城市顶级豪宅超越郊区别墅，看齐顶级别墅总价，基本
实现在3000万以上；
3.面积规律：
两端化发展，景观户型设置相对趋大，200-400㎡不等，极
致景观面积在400平以上，且多设置顶层复式单位；
4.产品打造规律：
规划设计新颖，奢华装修，绝版地带，一线湖海资源，高端配
套，名师设计，私人定制，限量臻品，艺术空间，总统套房；
上海、深圳顶级豪宅拥有地段和景观的同时，注重产品细节与产品多元化的打造，专注于提供更多的附加值提升项
目气质；而广州，强调本身地段和资源的强势，无新颖设计，偏实用性，本项目需跳出广州市场，打造创新型产品
广州顶级豪宅产品规律总结：
1.单价规律：
广州顶级豪宅溢价高，珠江新城CBD中轴，一线江景豪宅可
突破市场，实现价值在7-15万/ ㎡以上
2.
总价规律：
由于产品面积较大，总价区间跨度较大，景观大户豪宅
总价
2000
万起
3.面积规律：
产品面积跨度大，顶层复式与大户豪宅于一体，但整体体现在
景观高区以大户豪宅为主，400-1500 ㎡不等
4.产品打造规律：
珠江新城CBD中轴，珠江航线上，一线江景资源，奢华装修，
名师打造，私人定制，总统套房设计
VS主流型产品
超越型产品
顶级标杆型产品
二线江景产品
一线江景产品
? 项目总建筑面积约28万平方米，
按照豪宅标准打造，将达到15栋
以上的楼体
? 且项目存在自然资源差别，将打造
一二线产品体系，因此建立多层次
的户型体系
城市豪宅市场最主流的面积，
降低风险，实现快速回现。建
议采用最小或中等主流面积策
略，提高溢价空间
向顶级豪宅靠拢，最大化景观
价值，提升整体溢价能力，建
议根据江景面的强排
以超大面积段确立豪宅的定
位，树立豪宅形象，拔高整
体层次，建议控制体量
1
2
3
产品打造一分为二：
基于项目整体形象的高度，及入市价格打造顶级标杆领衔市场的代表作；
保证项目与市场的契合度应打造品质趋顶级化产品，保证入市的热度。
本项目产品打造建议根据市场各户型的占比定出各个面积段和户型的配比
2%
31%
59%
6%
2%
项目整体户型配比图
两房
三房
四房
五房
标杆产品
49%
47%
4%
项目产品层次套数占比图
主流型产品
超越型产品
标杆性产品
建议户型配比
户型
套数比
面积段
套数比
两房
2%
140-160
2%
三房
31%
170-190
22%
180-200
9%
四房
59%
220-240
18%
310-350
30%
460-490
11%
五房
6%
600-800
6%
标杆产品
2%
800-1000
2%
合计
100%
100%
产品定位1：国际风尚标杆产品：顶级临港名邸
产品定位2：超越广州一线豪宅产品定位：临港一线名邸
本项目面积段横跨度从140㎡-1000㎡；
其中140-160㎡的两房和800-1000㎡的五房或六房为标杆产品，占比21%；
170-350㎡的契合广州主流豪宅面积段为本项目的主力产品，占比79%。
本项目产品打造建议
本项目建议参考上海、深圳顶级豪宅案例，从豪宅客户需求的纬度，增加产品附加值，提升项目唯一气质
立即下载
